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為您解讀《契稅法》

 

作者 ：張 超

作者單位：國家稅務總局財產(chǎn)和行為稅司

 

對于老百姓來說，買賣房子是大事。在房產(chǎn)交易過程中，就會遇到契稅。相比現(xiàn)行的《中華人民共和國契稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》），十三屆全國人大常委會第二十一次會議表決通過的《中華人民共和國契稅法》（以下簡稱《契稅法》）有哪些變化？個人購房的契稅稅率是否會上漲？本文圍繞稅率、征稅范圍、稅收優(yōu)惠、申報繳稅、納稅人權益保障、部門協(xié)作等內容對《契稅法》進行解讀。

 

一、

落實稅收法定要求，調整適用稅率確定程序

 

契稅征收從暫行條例升級到法律層面，進一步推進了我國稅收法定的進程。需要注意的是，《契稅法》施行后，契稅的法定稅率并未改變?！稌盒袟l例》規(guī)定了契稅稅率為3%-5%.契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案?！镀醵惙ā肪S持了《暫行條例》規(guī)定的3%-5%稅率，稅率水平并未調整，只是根據(jù)稅收法定的要求，對適用稅率的確定程序進行了調整：由省級人民政府確定改為由省級人民政府提出報同級人大常委會決定并報全國人大常委會和國務院備案。同時，《契稅法》還規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市可以依照規(guī)定程序對不同主體、不同地區(qū)、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。

 

另外一點需要注意的是，《契稅法》施行后，各省、自治區(qū)、直轄市將按照規(guī)定程序確定并發(fā)布當?shù)鼐唧w適用稅率，納稅人需要關注當?shù)鼐唧w規(guī)定。

 

二、

與《土地管理法》銜接，相應擴大征稅范圍

 

2019 年8 月修訂的《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）取消了集體經(jīng)營性建設用地不能流轉的限制，規(guī)定集體經(jīng)營性建設用地與國有建設用地“同等入市、同權同價”。集體經(jīng)營性建設用地，是國土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途的集體建設用地，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用地。為與《土地管理法》相銜接，《契稅法》在關于征稅范圍的條款中，將《暫行條例》規(guī)定的“國有土地使用權出讓”修改為“土地使用權出讓”，這意味著，《契稅法》正式實施后，將集體經(jīng)營性建設用地出讓也要按規(guī)定繳納契稅。比如，某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)2021 年9 月30 日通過出讓方式取得集體土地用于生產(chǎn)經(jīng)營，需要按規(guī)定申報繳納契稅。

 

此外，《契稅法》還將《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》中規(guī)定的部分應稅行為寫入稅法，進一步增強了稅法的系統(tǒng)性和完整性。這些行為主要包括以作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬。

 

需要注意的是，《契稅法》的實施時間為2021 年9 月1 日。在此之前，《暫行條例》及相應的稅收政策仍繼續(xù)有效。

 

三、

適應經(jīng)濟社會變化，適當擴大優(yōu)惠對象

 

《契稅法》在《暫行條例》規(guī)定的稅收優(yōu)惠的基礎上，結合經(jīng)濟社會發(fā)展變化，對相關規(guī)定進行了適當調整、完善。一是增加非營利性的學校、醫(yī)療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助可免征契稅的規(guī)定。二是將婚姻關系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權屬和法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬的免稅規(guī)定上升為法律，以積極引導公序良俗。

 

需要注意的是，為保障居民住房需求，根據(jù)國務院有關部署，2016 年，財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合制發(fā)《關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2016〕23 號），規(guī)定個人購買家庭唯一住房或第二套改善性住房，可視情況享受1%、1.5% 或2% 的優(yōu)惠稅率。目前，該規(guī)定仍有效。而社會關注的焦點在于，《契稅法》實施后，納稅人能否繼續(xù)享受上述稅收優(yōu)惠呢？

 

根據(jù)《契稅法》第六條規(guī)定：“根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案。”也就是說，在《契稅法》實施后，國務院仍可以對居民住房需求保障制定減免稅優(yōu)惠政策。

 

四、

提升納稅便利度，合并申報繳稅時間

 

《契稅法》第十條規(guī)定：“納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續(xù)前申報繳納契稅。”相比《暫行條例》第九條規(guī)定的“納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10 日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款”，主要變化是，將申報期限和納稅期限合二為一，納稅人在辦理土地、房屋權屬登記手續(xù)前，可一次性完成申報繳稅。

 

舉例來說，假設呂先生于2021 年9 月1 日以后購買了住房，他只需在辦理不動產(chǎn)權屬登記時，攜帶身份證明等材料辦理申報繳稅，一次就可完成申報、納稅、登記。

 

近年來，稅務部門和自然資源部門大力推動業(yè)務協(xié)同和“互聯(lián)網(wǎng)+ 不動產(chǎn)登記”，探索使用自助辦稅終端、微信、政務平臺等非接觸式渠道辦理不動產(chǎn)交易辦稅。納稅人可關注當?shù)囟悇詹块T發(fā)布的不動產(chǎn)交易辦稅指南，自主選擇辦稅渠道。

 

五、

保障納稅人權益，明確退稅情形和信息保密規(guī)定

 

相比《暫行條例》，《契稅法》更加突出了對納稅人權益的保護。

 

一是退稅情形更加明確。由于各種主客觀原因，納稅人在繳納契稅后有可能發(fā)生合同撤銷、解除等情形。為更好地保護納稅人權益，《契稅法》在現(xiàn)行《財政部 國家稅務總局關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知》（財稅〔2011〕32 號）的基礎上，明確規(guī)定：“在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款，稅務機關應當依法辦理。”納稅人符合《契稅法》規(guī)定的退稅情形，可持有關資料向主管稅務機關提出申請。

 

二是涉稅信息保密進一步強化。盡管《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則中已有為納稅人涉稅信息保密的相關規(guī)定，但考慮房地產(chǎn)交易信息可能涉及納稅人隱私及商業(yè)秘密，《契稅法》首次在稅收實體法中強調了這一規(guī)定，明確“稅務機關及其工作人員對稅收征收管理過程中知悉的納稅人的個人信息，應當依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供”。這一規(guī)定，有利于強化涉稅信息安全，更好地保護納稅人權益。

 

六、

提升協(xié)同治稅能力，健全部門協(xié)作機制

 

契稅的有效征管離不開相關部門的協(xié)作配合?！稌盒袟l例》規(guī)定：“土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應當向契稅征收機關提供有關資料，并協(xié)助契稅征收機關依法征收契稅。”《契稅法》將協(xié)作部門擴充到“自然資源、住房城鄉(xiāng)建設、民政、公安等相關部門”，有利于進一步健全部門協(xié)作機制，進而提升納稅服務和征管質效。比如，稅務部門如果能夠實時獲取公安、民政等部門與家庭人口有關的信息，就可不再要求納稅人提供相關資料，這將大大減輕納稅人的辦稅成本。

 

總的來看，《契稅法》的系列調整更好地適應了經(jīng)濟社會的發(fā)展變化，進一步強化了納稅人權益保障，也將為納稅人辦稅帶來更大的便利。