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云南省土地增值稅新規(guī)：舊房界定及計算、非房地產企業(yè)新房計算未明確
云南百滇稅務師事務所企業(yè)管理有限公司整理
相關文件：
1、云南省地方稅務局轉發(fā)財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 云地稅發(fā)〔1995〕203號
2、云南省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 云地稅發(fā)〔2007〕180號
3、國家稅務總局云南省稅務局公告2020年第7號 國家稅務總局云南省稅務局關于土地增值稅征管若干事項的公告
國家稅務總局云南省稅務局公告2020年第7號于2020年12月11日發(fā)布(官網公布為2020年12月17日)，云地稅發(fā)〔1995〕203號第一條、云地稅發(fā)〔2007〕180號同步廢止。
1、舊房界定時間
原規(guī)定：
云南省地方稅務局轉發(fā)財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 云地稅發(fā)〔1995〕203號：
關于《通知》第七條新建房與舊房的界定問題，鑒于房屋磨損程度無法具體量化，我省新建房與舊房的界定以使用時間為標準，凡是建成后使用或者使用時間在2年以內的，屬新建房：凡使用時間超過2年的屬舊房。
云南省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知 云地稅發(fā)〔2007〕180號:
房地產開發(fā)企業(yè)建造商品房，已自用或出租使用年限在2年以上（不含2年）再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，不再列入土地增值稅清算的范圍。
新規(guī)定：
國家稅務總局云南省稅務局公告2020年第7號：
(1)、對房地產開發(fā)企業(yè)將已列入固定資產或者作為投資性房地產的房屋,自投入使用之日起超過5年以上轉讓的，按舊房轉讓處理。
(2)、非房地產開發(fā)企業(yè)、單位和個人自建房屋，自投入使用之日起超過3年以上轉讓的，屬轉讓舊房。
(3)、企業(yè)、單位和個人購買房屋再轉讓的，屬轉讓舊房。
2、房地產開發(fā)企業(yè)、非房地產開發(fā)企業(yè)、單位和個人轉讓舊房土地增值稅的計算
國家稅務總局云南省稅務局關于土地增值稅征管若干事項的公告 國家稅務總局云南省稅務局公告2020年第7號
納稅人轉讓舊房及建筑物的扣除項目金額確認方式：
（一）納稅人轉讓舊房及建筑物，能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法評定的舊房及建筑物價格評估報告的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認：
1.取得土地使用權所支付的金額；
2.中介機構評定的舊房及建筑物價格，須經主管稅務機關對評定的舊房及建筑物價格進行確認；
3.與轉讓房地產有關的稅金；
4.納稅人支付的舊房及建筑物價格評估費用。
（二）納稅人轉讓舊房及建筑物，未能提供評估價格，但能提供原購房發(fā)票的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認：
1.按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算的金額。
2.與轉讓房地產有關的稅金（包括納稅人購房時繳納的且能提供契稅完稅憑證的契稅）。
（三）納稅人轉讓舊房及建筑物，不能提供評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，主管稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則有關規(guī)定，實行核定征收。
對非個人轉讓舊房及建筑物符合核定征收情形的，可參照國家稅務總局云南省稅務局關于土地增值稅征管若干事項的公告 2020年第7號第二條第（一）款、第（三）款執(zhí)行。
個人轉讓舊房及建筑物核定征收仍按現行規(guī)定執(zhí)行。
可參看《云南省土地增值稅征管新規(guī)中關于土地增值稅核定征收率的前后變化對比 云南百滇稅務師事務所企業(yè)管理有限公司整理》
3、房地產開發(fā)企業(yè)轉讓新房土地增值稅的計算
國家稅務總局云南省稅務局公告2020年第7號：
房地產開發(fā)企業(yè)建造并轉讓的商品房，應按照轉讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。
4、非房地產開發(fā)企業(yè)、單位和個人轉讓新房土地增值稅的計算
非房地產開發(fā)企業(yè)、單位和個人自建房屋自投入使用之日起沒有超過3年即轉讓的，相關的土地增值稅文件以及國家稅務總局云南省稅務局公告2020年第7號文件中沒有具體規(guī)定應如何繳納增值稅，從文件規(guī)定推論，滿3年為舊房，不滿3年為新房，應按照轉讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。
土地增值稅暫行條例實施細則對新房規(guī)定的扣除項目包括：
(一)取得土地的使用權所支付的金額
(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本
(三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
(五)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅，因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
(六)根據條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。
目前云南省的相關文件中并未找到對非房地產企業(yè)轉讓新建房土地增值稅扣除項目的明細規(guī)定，能否扣除開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，以及能否加計20%扣除，希望后續(xù)可以給與明確，非房地產企業(yè)轉讓新建房應填報哪張土地增值稅申報表也需明確。?
滇公網安備 53010202000370號